Nova norma ABNT de serviços imobiliários avança em 2026
Minutas da ABNT/CEE-259 tratam de terminologia, classificação de imóveis e procedimentos de visitação, enquanto um novo item sobre compra, venda e locação entra em estudo. A futura norma poderá afetar corretores, avaliadores, imobiliárias, portais, bancos e perícias, mas os textos analisados ainda não têm valor normativo.
Por Redação BRJ Laudos e Perícias — 17 de agosto de 2026
A normalização dos serviços imobiliários brasileiros entrou em uma nova etapa em 2026. Documentos encaminhados à reportagem mostram que a Comissão de Estudo Especial de Serviços Imobiliários da Associação Brasileira de Normas Técnicas, a ABNT/CEE-259, trabalha na elaboração de uma série destinada a padronizar termos, classificações, procedimentos de visitação e etapas das transações de compra, venda e locação.
A iniciativa é relevante para todo o mercado imobiliário e pode produzir reflexos indiretos na avaliação de imóveis, especialmente na qualidade das informações usadas em pesquisas de mercado. Entretanto, é necessário fazer uma distinção: o projeto da CEE-259 não é, no estágio atual, uma nova norma de avaliação de bens e não substitui a série ABNT NBR 14653.
Os arquivos analisados são textos-base datados de 12 de fevereiro de 2026. Ambos apresentam expressamente a informação de que não têm valor normativo. Um alerta posterior da ABNT, também encaminhado à reportagem, informa a preparação de um Novo Item de Trabalho para a Parte 2 da série.
O que está efetivamente em estudo
A ABNT/CEE-259 foi instalada em setembro de 2023. Na ocasião, o escopo institucional divulgado incluía captação de imóveis, registro de visitações, gestão documental, informação imobiliária, comercialização, intermediação e desenvolvimento das competências profissionais dos corretores. O CRECI-SP registrou oficialmente a instalação da comissão, enquanto o Cofeci apresentou a iniciativa como uma parceria para padronizar serviços de mediação imobiliária.
Até o momento, o material examinado permite estabelecer o seguinte quadro:
DocumentoAssunto principalSituação identificadaTexto-base 259:000.000-001/1Serviços Imobiliários — Parte 1: TerminologiaMinuta de fevereiro de 2026, sem valor normativoTexto-base 259:000.000-001/2Transação imobiliária na compra, venda e locaçãoNovo Item de Trabalho anunciado; estudo previsto para começarParte 3Não identificada no material fornecidoNão é possível afirmar seu escopoTexto-base 259:000.000-001/4Visitação para Apresentação do ImóvelMinuta de fevereiro de 2026, sem valor normativoNão foi identificado número definitivo de ABNT NBR nem confirmação de que os documentos tenham sido submetidos à Consulta Nacional.
Segundo o procedimento oficial da ABNT, um texto é discutido pela comissão até a formação de consenso. Depois de aprovado como texto-base, passa por editoração, recebe número de projeto e é submetido à Consulta Nacional. Os comentários apresentados nessa fase precisam ser analisados antes da homologação e publicação. A participação é aberta às partes interessadas, inclusive a quem não é associado à entidade. A ABNT detalha essas etapas em seu processo de elaboração de normas.
Portanto, ainda existe um caminho técnico e institucional relevante antes que qualquer requisito possa ser apresentado ao mercado como norma publicada.
A Parte 1 procura criar uma linguagem comum
A Parte 1 possui um alcance amplo. Ela procura organizar classificações de imóveis urbanos, rurais e de utilização mista, dimensões e áreas imobiliárias, unidades de medida e termos utilizados nos serviços imobiliários.
Também aparecem conceitos relacionados a prospecção, captação de imóvel, captação de cliente, intermediação, comissão, visitação e vistoria locatícia.
Esse esforço pode produzir efeitos importantes. Um dos problemas recorrentes do mercado é a utilização de expressões semelhantes para áreas diferentes: área útil, privativa, comum, total, construída, equivalente e área do terreno. Em anúncios, cadastros, contratos e pesquisas de avaliação, a ausência de uniformidade pode levar à comparação de imóveis que não possuem a mesma base de medição.
Para a avaliação pelo método comparativo direto de dados de mercado, uma classificação mais consistente tende a melhorar a qualidade dos elementos amostrais. Isso não significa que a nova série realizará a avaliação, mas que poderá contribuir para dados de origem mais organizados.
O benefício dependerá, porém, da compatibilização do texto com a legislação registral, normas de incorporação, regras municipais, cadastros fiscais e normas técnicas já existentes. Uma definição inadequada pode apenas transferir a inconsistência para bancos de dados, portais e sistemas de gestão imobiliária.
As minutas analisadas ainda apresentam marcadores editoriais, campos não preenchidos e referências que precisam ser revisadas. Isso confirma seu caráter preliminar e reforça a necessidade de participação de cartórios, avaliadores, engenheiros, arquitetos, corretores, advogados, empresas de tecnologia, instituições financeiras e entidades de defesa do consumidor.
A Parte 4 padroniza a visitação do imóvel
A Parte 4 trata especificamente da visita presencial destinada à apresentação do imóvel a um possível comprador ou locatário. Não se trata de vistoria técnica de engenharia, inspeção predial ou avaliação de bens.
Entre os procedimentos previstos na versão analisada estão:
existência de autorização para a intermediação;
descrição detalhada do imóvel;
agendamento com proprietário, ocupante ou locatário;
observância das regras de acesso do condomínio;
registro dos horários de entrada e saída;
identificação dos corretores e visitantes;
anotação de divergências entre a descrição do imóvel e a realidade observada;
emissão, distribuição e arquivamento do termo de visitação.
O registro da visita pode aumentar a rastreabilidade da intermediação e auxiliar na comprovação da atuação do corretor. Isso é particularmente relevante em disputas sobre comissão, concorrência entre imobiliárias ou fechamento posterior do negócio diretamente entre as partes.
O Código Civil determina que o corretor execute a mediação com diligência e prudência e forneça informações sobre o andamento, a segurança e os riscos do negócio. A redação atual do artigo 723 foi estabelecida pela Lei 12.236/2010.
A Lei do Inquilinato também prevê que o locatário permita a vistoria mediante combinação prévia e, em determinadas circunstâncias, a visita de terceiros. A obrigação está no artigo 23 da Lei 8.245/1991.
A padronização, entretanto, deve deixar claro que o termo de visitação é um elemento de prova, não uma garantia automática de pagamento de comissão. A análise continuará dependendo do contrato, da efetiva mediação e do resultado útil produzido.
Termo de visitação exigirá atenção à LGPD
O estudo prevê a coleta de identificação dos visitantes e o arquivamento do documento. Esse ponto deverá ser revisto cuidadosamente à luz da Lei Geral de Proteção de Dados.
A LGPD exige finalidade específica, transparência, limitação da coleta ao mínimo necessário, definição do período de retenção e adoção de medidas técnicas e administrativas de segurança. Os princípios estão nos artigos 6º e 46 da Lei 13.709/2018.
Antes da publicação, o texto deveria esclarecer:
qual é a finalidade de cada dado coletado;
qual base legal sustenta o tratamento;
quem será o controlador das informações;
por quanto tempo o termo deve permanecer arquivado;
em quais situações ele poderá ser compartilhado com o proprietário ou outra imobiliária;
quais medidas devem proteger documentos físicos e digitais;
como o titular poderá exercer seus direitos.
Sem essas salvaguardas, a padronização do termo pode aumentar a segurança da corretagem, mas criar um risco paralelo de tratamento excessivo ou compartilhamento indevido de dados pessoais.
A futura série não substitui a ABNT NBR 14653
A série específica de avaliação de bens continua sendo a ABNT NBR 14653. A Parte 1 estabelece os procedimentos gerais; a Parte 2 trata de imóveis urbanos; e a Parte 3 aborda imóveis rurais e seus componentes.
O IBAPE Nacional informa que as Partes 1 e 3 foram revisadas em 2019, incorporando novos conceitos e aproximação com referências internacionais. O instituto descreve as revisões da ABNT NBR 14653-1:2019 e da ABNT NBR 14653-3:2019. A Parte 2 continua sendo utilizada como referência técnica para imóveis urbanos e permanece presente nos cursos e debates realizados pelo IBAPE em 2026.
A avaliação de bens exige a definição do objetivo, finalidade e data de referência; caracterização do imóvel; levantamento de dados; diagnóstico de mercado; escolha da metodologia; tratamento dos elementos; apresentação das premissas, limitações e resultado.
Nada nas minutas da CEE-259 altera esses procedimentos.
A contribuição indireta da futura norma poderá ocorrer na origem dos dados. Se os imóveis forem classificados de forma uniforme e se os anúncios distinguirem corretamente área privativa, comum, total, situação registral e características do entorno, os avaliadores terão melhores condições de selecionar elementos comparáveis.
Mas uma ficha padronizada, um anúncio organizado ou um termo de visita não equivalem a um laudo de avaliação.
PTAM permanece regulado pelo Sistema Cofeci-Creci
Para os corretores de imóveis, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica permanece disciplinado pela Resolução Cofeci 1.066/2007 e pelo Ato Normativo 001/2011, na versão atualmente disponibilizada pelo Conselho Federal.
A resolução define o PTAM como o documento no qual o corretor apresenta análise de mercado para determinar o valor de comercialização de um imóvel. Entre os requisitos mínimos estão objetivo, identificação e caracterização do imóvel, metodologia, valor resultante, data de referência e identificação do profissional.
A mesma resolução informa que a inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários é opcional e que a elaboração do PTAM é permitida ao corretor regularmente registrado no CRECI. O selo certificador, por sua vez, está vinculado aos profissionais inscritos no CNAI. A íntegra da Resolução Cofeci 1.066/2007 está disponível no portal do conselho.
A Lei 6.530/1978 atribui ao corretor a intermediação na compra, venda, permuta e locação, permitindo também que opine sobre a comercialização imobiliária. A competência consta no artigo 3º da lei.
A futura norma da CEE-259 não revoga essa resolução, não modifica a lei profissional e não redefine, por si só, as atribuições de engenheiros, arquitetos ou corretores.
Cofeci, Creci, IBAPE, Confea e CAU defendem enfoques diferentes
A avaliação imobiliária possui uma longa controvérsia institucional.
O Sistema Cofeci-Creci sustenta que os corretores podem elaborar avaliações mercadológicas e PTAMs. A entidade cita decisões judiciais que mantiveram a validade da regulamentação do CNAI e do parecer mercadológico.
O IBAPE e o Sistema Confea/Crea defendem que avaliações técnicas enquadradas na ABNT NBR 14653, especialmente quando abrangem custos, patologias, viabilidade, servidões, desapropriações ou componentes construtivos, exigem habilitação compatível e responsabilidade técnica. Confea, ABNT e IBAPE já discutiram formalmente esse limite profissional.
O CAU/BR também relaciona vistoria, perícia, avaliação, laudo e parecer técnico às atribuições do arquiteto e urbanista. A Resolução CAU/BR 21/2012 detalha essas atividades.
Há decisões judiciais em diferentes contextos, inclusive julgados que aceitam a avaliação mercadológica realizada por corretor e outros que, diante da complexidade da prova, exigem profissional com formação técnica específica. Isso recomenda evitar afirmações de exclusividade absoluta sem examinar o objeto, a finalidade, o contrato, as regras da instituição contratante e a determinação do juízo.
Na prática, o documento adequado depende da demanda:
Para opinião de comercialização, venda ou locação, pode ser solicitado um PTAM.
Para avaliação técnica de imóvel urbano ou rural, garantias, desapropriação, patologia, viabilidade ou perícia complexa, pode ser exigido laudo fundamentado na ABNT NBR 14653 e responsabilidade profissional compatível.
Em processos judiciais, cabe ao juízo avaliar a qualificação necessária para a prova.
Bancos, seguradoras, órgãos públicos e contratantes podem estabelecer requisitos adicionais de credenciamento, experiência e responsabilidade técnica.
Impactos para avaliadores e empresas
A futura norma poderá gerar cinco efeitos principais.
1. Melhoria da qualidade das bases de dados
Classificações e áreas padronizadas podem reduzir erros nos elementos comparativos. Para isso, os sistemas precisarão registrar a origem, a data e a natureza de cada informação, diferenciando valor anunciado, valor negociado e preço efetivamente registrado.
2. Revisão de cadastros, contratos e sistemas
Imobiliárias, franquias, portais e plataformas de CRM poderão ter de ajustar campos, formulários, termos de autorização, rotinas de captação, registros de visitas e políticas de arquivamento.
3. Maior rastreabilidade da corretagem
Autorizações, histórico de alterações do anúncio e termos de visita podem fortalecer a prova da intermediação. Ao mesmo tempo, erros, omissões e descrições incompatíveis com a realidade também ficarão mais documentados.
4. Reflexos nas perícias
Registros de captação, anúncios e visitações poderão aparecer como documentos auxiliares em perícias sobre comissão, vícios de informação, valor locativo e dinâmica de mercado. Esses registros, contudo, não substituem a investigação técnica do perito.
5. Pressão sobre modelos automatizados
Em 2026, Confea, Creas e CAU questionaram um edital da Caixa que previa relatórios de precificação por modelos automatizados e possibilidade de dispensa de vistoria. O Confea informou ter impugnado o edital em fevereiro, enquanto o CAU/BR levantou preocupações semelhantes.
Esse debate não pertence diretamente à CEE-259, mas mostra que qualquer normalização moderna do mercado imobiliário precisará tratar de dados, plataformas digitais, inteligência artificial, rastreabilidade e revisão humana.
As normas internacionais de avaliação com vigência desde janeiro de 2025 já possuem capítulos específicos sobre dados, entradas, modelos, documentação e relatórios. O IVSC apresenta essa estrutura nas International Valuation Standards.
O que ainda precisa ser aperfeiçoado
Antes da Consulta Nacional, alguns pontos merecem atenção especial:
delimitar claramente serviços imobiliários, avaliação, vistoria locatícia, inspeção e perícia;
compatibilizar as definições de áreas e tipologias com legislação, registro imobiliário e normas técnicas existentes;
definir requisitos mínimos de origem, qualidade e atualização das informações;
estabelecer regras de assinatura eletrônica, integridade, versionamento e guarda documental;
adequar termos de visitação e compartilhamento de dados à LGPD;
diferenciar preço pedido, preço negociado, preço realizado e valor de avaliação;
estabelecer limites para declarações sobre zoneamento, regularidade, patologias e segurança da edificação;
evitar que uma classificação imobiliária seja interpretada como certificação técnica do estado do imóvel;
ampliar a participação de consumidores, cartórios, bancos, IBAPE, Confea/Crea, CAU, Cofeci/Creci, administradoras, condomínios e empresas de tecnologia.
O que profissionais e empresas devem fazer agora
Ainda não é necessário alterar contratos ou procedimentos com base nas minutas. Elas não possuem valor normativo e podem sofrer mudanças substanciais.
Entretanto, imobiliárias e avaliadores já podem mapear seus processos internos, verificando:
como são cadastradas as áreas dos imóveis;
se a origem das informações é documentada;
se anúncios distinguem dados registrais de declarações do proprietário;
se a autorização de intermediação está formalizada;
como visitas e ocorrências são registradas;
quais dados pessoais são coletados e por quanto tempo permanecem armazenados;
se PTAM, laudo de avaliação, vistoria locatícia e inspeção técnica são corretamente diferenciados;
se os profissionais envolvidos possuem habilitação compatível com cada serviço.
O momento também é de participação. A normalização ganha qualidade quando os setores afetados analisam os textos, apresentam dados e apontam conflitos antes da publicação.
Uma norma promissora, mas ainda em construção
A CEE-259 representa um avanço na tentativa de organizar processos historicamente pouco uniformes no mercado imobiliário brasileiro. Padronizar terminologia, captação, descrição, visitação e documentação pode melhorar a transparência das transações e a qualidade das informações utilizadas por consumidores e avaliadores.
O ponto central, entretanto, é não antecipar seus efeitos.
Até que haja consenso, Consulta Nacional, homologação e publicação, o que existe são textos-base em desenvolvimento. A série não deve ser divulgada como nova norma de avaliação, não altera as atribuições profissionais e não substitui a ABNT NBR 14653 nem a Resolução Cofeci 1.066/2007.
Seu maior impacto sobre as avaliações poderá estar onde todo trabalho avaliatório começa: na confiabilidade dos dados sobre o imóvel e sobre o mercado.